وب سایت حقوقی ماتیکان

/ English /


آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

ماده - 1 - در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار میروند : الف قانون : قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ . ب پیش فروشنده : مالک رسمی زمین یا سرمایه گذار یا مستاجر . پ مالک رسمی زمین : شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ دارای سند رسمی مالکیت میباشد . ت مستاجر : شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره میباشد . ث سرمایه گذار : شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستاجر برای احداث بنا سرمایه گذاری مینماید و واحد یا واحد های ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد . ج سند رسمی : سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده و منتقل الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن ، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میگردد . چ عملیات پی ساختمان : عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی ریزی ( فونداسیون ) جهت استقرار ستون های ساختمان یا دیواره ای باربر بر روی پی انجام میگیرد و با پایان آن ، اجرای اسکلت ساختمان شروع میشود . ح مهندس ناظر : شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط ، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد . خ گواهی اتمام ساختمان : برگه ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام میگردد . د شناسنامه فنی و ملکی ساختمان : سندی که براساس بند ( ز ) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه ، تاسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر میشود . ذ هیات داوری : هیات موضوع ماده (۲۰) قانون .
ماده - 5 - کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر ، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند .
ماده - 9 - در تنظیم سند پیش فروش ، قیود و محدودیت های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد .
ماده - 13 - در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد میتواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید . در صورت بروز اختلاف ، مطابق ماده (۲۰) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد .
ماده - 17 - امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تایید موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد .
ماده - 21 - وزارتخانه های راه و شهرسازی ، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه و نحوه اجرای آن ها به نحو مقتضی اطلاع رسانی نمایند .
ماده - 2 - قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین ( پیش خریدار و پیش فروشنده ) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد . نمونه قرارداد پیش فروش ، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت .
ماده - 4 - واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک ، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق میباشند ، تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال نماید . تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است .
ماده - 8 - در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید میشود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود .
ماده - 12 - پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید . حداقل مدت بیمه نامه ، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد .
ماده - 6 - در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد ، انباری ، توقفگاه ، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد .
ماده - 16 - تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار ، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش میباشد
ماده - 10 - شهرداری ها و سایر مراجع قانونی ذی ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان ، ظرف یک هفته تعداد واحد های منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند
ماده - 20 - رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه کنند و شماره ، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند و الاطبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد .
ماده - 14 - پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان میتواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند . پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید و الا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود . رضایت مذکور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد .
ماده - 18 - اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد .
ماده - 22 - ماخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (۵) قانون ، ماده (۱) قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ با اصلاحات بعدی میباشد .
ماده - 3 - سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید . واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند . در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمیباشد .
ماده - 7 - ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (۷) قانون ، صورتمجلس تفکیکی خواهد بود .
ماده - 11 - در اجرای ماده (۱۲) قانون ، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین ، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت ، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند . تقاضا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد . چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر ، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد ، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید .
ماده - 15 - در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار ( مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (۶) ماده (۲) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری )، اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد ، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان ، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقیمانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید ، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع میباشد . در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است میتواند با جلب نظر هیات داوران موضوع ماده (۲۰) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (۱۱) قانون تامین و استیفا نماید . تبصره تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکانپذیر خواهد بود .
ماده - 19 - وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش میباشد . صدور مجوز انتشار آگهی براساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد .